[부동산・세무]2020년 1분기, 부동산 시장은 전체적으로 어땠을까?!

2020-06-02

한국감정원이 올해 1분기 부동산시장 현황을 발표했다. 상업용 부동산은 공실률이 증가했고 수익률은 하락한 것으로 나타났다. 현재 전국 평균 공실률은 오피스 11.1%, 중대형 상가 11.7%, 소규모 상가 5.6%로 나타났다. 지난해 4분기에 비해 각각 0.1%, 0.7%, 0.1% 상승했다.


임대료는 각각 0.84%(오피스), 1.47%(중대형 상가), 1.55%(소규모 상가) 하락했다. 눈에 띄게 공실률이 증가한 것은 중대형 상가이고, 임대료 하락 요인은 코로나19로 가장 큰 어려움을 겪은 대구 경북 지역의 하락폭이 컸기 때문으로 분석된다. 이 통계만 보면 당초 우려했던, 코로나19의 여파로 인한 부동산 시장 침체는 크게 우려할 상황은 아니다.



공실률은 아직 미미한 수준

언론에서 상업용 부동산의 인기가 시들해진 이유로 임대소득 과세 강화와 코로나19 여파를 들고 있지만 실제 통계는 과장된 것보다 크게 나쁜 상황은 아니다. 임대 소득 과세에도 불구하고 요즘 같은 불경기 상황, 저금리 상황을 감안하면 월세를 꼬박꼬박 받을 수 있는 수익형 부동산의 가치는 여전히 매력적이기 때문이다. 다만 불경기가 장기화되면 중대형 상가의 공실률이 늘어나 타격을 받을 가능성이 높다. 걱정해야 하는 것은 과세보다 경기 상황이다.


주택 거래량은 오히려 지난해 4분기보다 늘었다. 국토교통부의 올해 1분기 거래량은 32만 5000호로 4.7% 증가했다. 집값 하락세의 영향 때문으로 보이지만 현재 그 하락세도 주춤한 상태에서 안정화 기미가 엿보인다. 따라서 이후에도 거래량이 더 늘어날 것 같지 않다. 아무래도 주택 가격이 최근 몇 년 동안 올라 온 현 상황에서 무리하게 가계부채를 안고서 주택을 구입한다는 것은 부담스럽기 때문일 것이다. 



부동산펀드는 하락세, 

청약시장은 상승세

현재 코로나19의 영향으로 가장 큰 타격을 입은 것은 부동산 펀드다. 부동산 투기 바람을 잡기 위한 정부의 의지에 따라 올 초까지만 해도 크게 주목을 받았던 부동산 펀드의 수익률이 내려 앉고 있다. 4월 말 기준으로 국내 부동산 펀드는 1.83%의 수익률을 냈다. 당분간 해외 상업용 부동산 시장 관련 간접투자 시장의 수익률도 계속 하락세가 전망된다.


그래도 청약시장은 뜨겁다. 정부가 8월부터 수도권과 지방 광역시 대부분 지역의 민간택지에서 공급되는 주택의 분양권 전매를 금지하기로 하면서 막차를 타려는 이들로 청약시장은 북적댄다. 청약시장은 향후 전매 금지 등의 규제로 실수요 위주의 청약 시장으로 재편될 것이다. 



경매시장 들썩일까?

최근의 부동산 투자 핫이슈 지역은 단연 용산이다. 최근 용산 정비창 일대 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 그 일대가 다시금 투자자들의 관심을 끌고 있다. 주거지역은 대지지분이 18㎡(5.4평)을 넘어설 때, 상업지역은 20㎡(6평) 이상일 때 거래 시 거래 당사자 간 합의를 하고 나서 허가신청서를 제출해 용산구청으로부터 허가를 받아야 한다. 그러나 경매 물건은 이런 적용을 받지 않아 투자가치가 높다는 판단에 따라 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 이는 부동산 경매시장이 들썩일 수 있다는 신호로 볼 수 있다.


부동산 시장의 동향을 종합해보면, 부동산 시장은 점점 합리적으로 체계화되고 안정화되어 가는 국면에 있다고 할 수 있다. 돈 벌 구석이 없는 것이 아니다. 단지 과거처럼 지나친 레버리지 효과나 문어발식 부동산 소유로 자산을 늘리는 것이 어려워졌을 뿐이다.


저금리 기조에서 수익형 부동산은 여전히 매력적인 가치가 있다. 부동산 펀드도 하락세에 있지만 마이너스로 떨어진 것은 아니다. 충분히 성장할 수 있는 잠재력이 있다.