[부동산・세무]부동산펀드? 리츠? 나도 해볼까

2020-01-28

리츠(REITs 부동산투자회사)와 부동산펀드, 무엇이 다른가? 두 상품 모두 기관, 개인의 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대수익과 매각 차익에 따른 수익을 얻는 대표적인 부동산 간접투자 금융상품이다. 




뭐가 다를까?

차이가 있다면 리츠는 회사(부동산투자회사)에 투자하는 것이고, 부동산펀드는 부동산(실물자산)에 투자하는 것이다. 말하자면 리츠 투자자 입장에선 투자한 회사의 수익이 중요하고, 부동산펀드 투자자 입장에선 매입한 빌딩이나 오피스의 가치와 임대수익률이 오르는 게 중요하다. 


자산을 현금으로 전환하는 유동성 측면에서도 두 상품은 차이가 있다. 부동산펀드는 부동산을 편입해 매각하는 시점까지 오래 기간이 소요되고 그에 따라 환매가 불가능하거나 가능하더라도 환매수수료가 높다. 반면, 리치는 주식을 사고파는 것과 같다. 일반 주식거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매 가능하고 환매수수료도 없다. 


또 하나의 차이점은 부동산펀드가 한 개의 펀드에 하나의 실물자산을 편입하는데 반해 리츠는 부동산회사이므로 회사가 여러개 자산을 보유할 수 있다는 점이다. 리츠는 다양한 자산에 분산 투자하는 효과를 볼 수 있다. 



부동산펀드는 주춤, 

리츠는 주목

지난해 펀드시장에서 부동산 펀드는 주식형이나 채권형 펀드를 제치고 최고의 증가율을 기록했다. 그 중에서도 성장세가 가장 가팔랐던 것은 해외 부동산 펀드로 국내 부동산 펀드를 추월한지 오래다. 

그러나 최근 부동산 펀드의 수익률이 주춤하고 있다. 2019년 12월 기준 최근 3개월 해외건 국내건 모두 마이너스 수익률을 기록 중이다. 소비자들에게 그 인기가 조금 식은 느낌이다.


이에 대해 투자자들은 정부의 부동산 규제 정책의 영향으로 일시적 투자 경색 분위기가 조성된 탓이 크다고 분석한다. 하지만 곧 봄이 오면 해외 부동산 펀드를 중심으로 다시 그 인기를 회복할 가능성이 높다고 전망한다. 


반면, 리츠는 현재 많은 투자자들의 관심 대상이 되고 있다. 특히 정부의 세제 혜택 지원(재산세 분리과세, 배당소득 분리과세, 취득세 30% 감면 등)에 힘입어 올해를 장식하는 유망한 투자자산이 될 것이란 전망이 높다. 



리츠에 투자할 때 주의할 점

리츠에 대한 관심이 뜨거운 이유는 소액으로도 부동산에 투자하여 수익을 올릴 수 있다는 점 때문이다. 리츠는 엄밀히 말해 투자한 부동산투자회사의 수익에 대해 배당수익을 받는 것이다. 부동산투자회사법에 의하면 수익의 90% 이상을 배당하도록 되어 있어 투자자 입장에선 소액으로도 부동산을 소유하여 안정적인 임대수익을 얻는 것과 같은 효과를 낸다. 


따라서 상대적으로 자산이 많지 않고 투자할 여력이 적은 2030세대에도 리츠는 큰 관심을 불러 일으킨다. 여기에 퇴직연금 적립금도 상장리츠에 투자하는 것이 허용됨으로써 투자수단으로 활용될 가능성이 더욱 넓어졌다. 


리츠에 투자 시 투자대상 부동산에 대한 점검이 필수다. 대부분의 리츠는 오피스 빌딩에 투자한다. 따라서 공실률, 임대료 연체현황 등을 잘 살펴봐야 한다. 해당 빌딩에 입점해 있는 임차인 현황과 주변 환경과 인프라, 계약 내용 등을 꼼꼼히 살펴야 실패가 없다.