2020년 개정된 세법으로 주택과 토지를 합산해 1가구 1주택을 기준으로 공시가 9억 원을 넘으면 부과하는 종합부동산세도 오른다. 기본세율의 경우 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 0.1~0.3%포인트 높아지는 것. 게다가 조정대상지역 2주택자나 3주택 이상인 개인에게 적용되는 세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 0.6~2.8%포인트 크게 오른다. 또 조정대상지역 2주택자는 세 부담의 상한액도 전년 대비 200%에서 300%로 증가한다. 대신 1가구 1주택자에 대한 세액공제 한도는 기존 70%에서 80%로 높아진다.
글. 최용규(하마터면 세금상식도 모르고 세금 낼 뻔했다, 팔까 줄까 버틸까 저자)
세 부담 상한의 바른 이해
세 부담 상한은 전년도 세금의 일정 수준을 넘지 않도록 설정해 한도 초과분을 감면해주는 제도다. 재산세와 종부세를 합친 보유세 금액이 1주택자와 일반 2주택자는 150%, 조정대상지역 2주택과 3주택 이상 300%다.
따라서 2021년 공시가격이 아무리 많이 올라간다 하더라도, 보유세가 지난해의 1.5~3배까지만 늘어난다고 생각할 수 있다. 그러나 더 많이 늘어날 수 있다는 점을 기억해야 한다.
많은 사람들이 세부담 상한 비율을 적용하는 전년도 세금 금액에 대한 오해를 많이 한다. 대부분은 납부한 금액(납부액)으로 알고 있지만, 정확히 말하자면 전년 세금 기준 금액은 세 부담 상한을 적용받아 실제로 낸 납부액이 아니라 세 부담 상한을 제외하고 산출한 계산액으로 봐야 한다.
공시가격이 별로 오르지 않으면 계산액과 납부액이 같지만, 요즘처럼 공시가격이 많이 오르는 때에는 차이가 작지 않다.
다주택자는 징벌적 중과
2021년 전국 공동주택 공시가격 변동률은 19.08%, 서울은 19.91%를 기록했다. 공시가격 상승으로 재산세율 인하를 적용받지 않는 6억 원(공시가격 기준) 이상 주택은 이전보다 보유세(재산세+종합부동산세)가 크게 늘어날 수 있다.
특히 조정대상지역 내 2주택이거나 3주택 이상 다주택자들의 보유세 부담은 기하급수적으로 증가할 수 있다.
매년 6월 1일은 종합부동산세와 재산세의 과세 기준일이다. 특히 올해는 조정대상 지역 다주택자에 대한 양도소득세율 인상 시기도 6월 1일이다.
올해 6월 1일 이후 1년 미만 단기 보유한 주택을 매매할 경우 양도세율은 70%, 1년 이상 2년 미만 보유한 경우는 60% 세율이 적용된다. 조정대상지역 내 다주택자의 경우 2주택자는 기본세율에 20%포인트를, 3주택 이상자에게는 30%포인트가 중과된다.
다주택자가 세금 줄이는 법
공시가격이 크게 올라가면서 보유세 부담이 크게 늘었다. 특히 다주택자들의 종합부동산세 부담이 많아졌는데, 가장 확실하게 세금을 줄일 수 있는 방법은 ‘증여’다. 다주택자의 절세법으로는 집을 처분하는 게 가장 확실한 방법이지만, 양도세 등의 부담으로 매매보다는 가족 증여가 유리할 수 있다.
종합부동산세는 세대 단위로 과세되는 게 아니라 ‘개인’ 단위로 과세된다. 따라서 한 사람이 집 두 채를 가지고 있다면 이 중 한 채를 가족(배우자)에게 증여하게 되면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다.
예를 들어 공시가 6억 원, 9억 원 집을 한 사람이 소유하고 있으면 총 15억 원(다주택자는 6억 원 초과 시 종합부동산세 부과)에 대한 세금을 내야한다. 그러나 각각 6억 원과 9억 원의 집을 나눠 가지고 있다면 종합부동산세 대상이 아니므로 세금을 내지 않는다(1주택자의 종합부동산세 부과 기준은 공시가 9억 원 초과이기 때문).
TIP. 다주택자, 주택 증여 시 주의할 점
다주택자가 배우자에게 주택을 증여할 때 지분나누기 식의 ‘명의 공유’ 증여를 피해야 한다. A, B주택을 각각 공동명의로 증여하는 것은 종합부동산세 절감에 큰 도움이 되지 않는다. 만약 한 사람이 A, B주택을 공동명의로 가지고 있다고 하더라도 2주택자로 간주되기 때문에 오히려 세금 부담이 더 커질 수 있다. 따라서 증여를 한다면 한 채를 통째로 증여해야 한다.
참고로 다주택자들은 공시가가 낮은 지금부터 가족 증여를 해야 한다. 공시가격이 이미 치솟은 뒤 증여를 하면 증여세와 취득세를 더 내야 하기 때문이다.
TIP. 증여세, 취득세 절세법
증여를 할 때 납부해야 하는 증여세와 취득세를 절세하는 법이 있다. 취득세는 공시가격, 증여세는 시가를 기준으로 결정된다. 시가의 경우 소유하고 있는 집과 유사한 집의 최근 거래가이기 때문에 변동성이 크다는 단점이 있다. 이럴 때는 차라리 감평사에게 감정평가를 받는 게 가장 확실한 방법이다. 증여세 신고를 한 이후 ‘신고가’가 나와도 감평사의 가격이 공식적인 시세로 인정받기 쉽다.
