[부동산・세무]은퇴 후, 산촌이나 임야를 사볼까?

2020-05-20

4.15총선이 끝난 후 부동산 전문가들은 여당의 압승으로 부동산 시장이 긴 정체기에 들어설 것으로 예상했다. 대출 규제는 계속될 것으로 보이며, 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 법안, 보유세 강화 등 정부가 강한 의지를 갖고 있는 정책 법안들이 대기 중이기 때문이다. 게다가 코로나19로 경제가 위축되는 상황에서 강남권 부동산 가격의 하락 조정은 불가피할 것으로 보인다. 



초고령화 시대의 부동산

이런 추세가 꼭 나쁜 것만은 아니다. 초고령화사회로 진입하는 한국사회가 맞닥뜨린 경제 저성장 국면의 불가피성을 생각할 때 부동산에 대한 과도한 집착은 경제에 더 큰 악영향을 줄 가능성이 크기 때문이다. 은퇴 전문가들이 하나같이 한국인의 자산 비중 중 부동산의 비중을 줄여야 한다고 하는 것에는 이유가 있다. 성장이 정체되고 비생산 인구인 고령 인구가 많아지면 부동산 가치는 자연스레 하향 조정될 수밖에 없다. 정부가 국민들의 금융자산 비중을 높이기 위해 부동산 리츠에 세재혜택을 내놓는 이유다. 가급적 다주택을 소유하려 하지 말고 부동산 펀드에 투자하라고 권하는 셈이다. 


지금 시점에서 부동산에 투자하려 한다면 장기적 관점에서 은퇴 이후 삶의 설계까지 고려하여 투자하는 것이 바람직하다. 사실 요즘은 귀촌이나 산촌을 고려한다면 굳이 땅을 살 것 까지는 없다. 그래도 자신이 흘린 땀만큼 그 노력이 자산의 가치에 편입되는 것을 좋아하는 게 사람의 심리다. 그래서 은퇴 후를 고려해 세금 부담이 적은 임야를 사려는 이들이 꾸준히 늘고 있다.


임야를 살 때는 따져봐야 할 것이 많다. 구매 용도가 분명치 않다면, 개발이 제한되는 임야를 사 낭패를 보거나 기획부동산에 의해 피해를 보는 경우도 많다. 한때 임야에 태양광 시설을 짓는 게 유행처럼 번졌다. 발전시설을 지으면 지목이 임야에서 잡종지로 변해 땅값이 뛸 것을 기대하고 너도나도 짓기 시작했다. 현재는 지목 변경을 노리고 섣불리 개발하지 못하도록 관련 규제들이 강화됐다. 최대 20년 태양광 발전 시설을 유지해야 하고 그 이후에는 나무를 심어 다시 산지로 복구해야 한다. 당연히 지목변경도 불가능하다.



임야 살 때 주의할 점

임야을 사고자 한다면 용도를 확실히 정하고 그에 적합한 토지를 찾아야 한다. 대상 임야가 보전임지, 산지전용제한지역, 보안림이나 사방지, 조림지로 지정되어 있지 않은지 잘 살펴야 한다. 이에 해당하는 경우 개발 허가가 거의 나지 않는다는 점을 유념해야 한다.


땅을 살 때는 직접 사고자 하는 토지를 찾아가 눈으로 확인하고 주변인들을 탐방해 가급적 많은 정보를 얻는 것이 좋다. 임야는 눈으로 경계를 찾기가 어려워 잘못 알고 사는 경우도 있으니 주의해야 한다. 직접 대상 토지를 찾아가보면 맹지라 하더라도 관습적으로 사용되는 길이 나 있으면 자신의 목적에 따라 좋은 땅이 될 수도 있다.


땅을 보는 데는 그만큼 목적이 중요하다는 것이다. 또한 지적도 상으로는 진입로가 없어 집을 지을 수 없는 땅인데, 지자체에 따라 규정이 따로 있어 간혹 집을 지을 수 있는 경우도 있다.


주택이나 상가와 달리 토지의 장래를 전망하는 건 전문가에게도 어려운 일이기 때문에 그냥 부동산에 맡겨두면 안 된다. 토지이용계획서를 꼼꼼하게 확인하고 용도 제한 사항을 반드시 체크하는 것은 필수다.