1주택자 비과세 요건, 꼼꼼히 체크해 봅시다!

1주택자 비과세 요건이 까다로워졌다. 비과세란 주택을 팔 때 내는 양도소득세를 면제해주고 장기 보유자에게 보유 기간에 따라 세금 공제를 해주는 장기보유특별공제를 의미한다. 양도세 면제를 받고 장기보유특별공제를 받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 하는데 그 요건이 내년에는 더 까다로워질 전망이다.



양도소득세 면제 요건

현재 일반적으로 실거래가 9억 원 이하의 주택에 대해 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 요건은 2년을 보유하면 된다. 그러나 조정대상지역 내 주택이라면 2년 보유에 ‘2년 거주’ 요건이 추가되었다. 1가구에 2년을 거주해야 9억 원까지 양도세가 면제된다. 다만 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택과 비규제지역은 2년 이상 보유만으로 비과세 된다.


현재 주택을 1년 미만 보유했을 경우에는 50%의 세율, 2년 미만 보유했을 경우에는 40%의 세율이 적용된다. 그러나 내년 6월 이후에는 해당 세율이 강화된다. 1년 미만 보유 주택의 양도세율은 70%, 2년 미만 보유주택은 60%가 된다.


조정대상지역의 경우, 가구원 전원 거주 요건을 갖춰야 하기에 가구와 자녀 등의 독립으로 생긴 독립 가구의 구분에 대해 많은 이들이 궁금해 한다. 독립된 가구로 인정받는 구성 요건은 다음과 같다. (1) 배우자가 있거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우 (2) 만 30세 이상인 경우 (3) ‘국민기초생활 보장법’에 따라 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 최저 생계비 이상의 ‘소득세법'상 소득이 있는 경우 등의 요건을 갖춰야 독립된 가구로 인정받는다. 이렇게 독립된 가구 요건을 갖춘 가족이라면 2년을 함께 거주하지 않아도 된다. 



장기보유특별공제 요건

1주택자라도 집값이 9억 원을 넘으면 9억 원을 초과하는 금액에 대해서는 양도세를 매긴다. 이때 장기보유특별공제로 세금 부담을 낮추는 것이 일반적인 절세 전략이다.


장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감하는 제도다. 보유기간 1년당 8%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다. 이것이 올해에는  ‘2년 실거주 요건’까지 채워야 공제받을 수 있는 것으로 이미 바뀌었다.


그런데 내년 1월 1일부터는 이 장기보유특별공제 우대조건이 달라진다. 보유기간에 따른 연 8% 공제율이 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연 4%’로 바뀐다. 보유뿐 아니라 실제 거주해야 8%의 공제 혜택을 받을 수 있다는 의미다. 올해 안에 집을 팔면 매도가격에서 9억 원까지 비과세되고 장기보유특별공제도 최대(80%)로 받을 수 있지만, 내년부터는 보유만 하고 있는 경우 그 절반으로 깎이는 셈이다. 



일시적 1가구 2주택

비과세 요건이 좀 더 복잡하다. 먼저 일시적 2주택 요건에 해당하기 위해서는 (1) 1주택을 소유하고, 두 번째 주택을 구매하기까지 걸린 시기가 1년이 넘어야 하고 (2) 해당 주택들의 보유가 2년 이상 (3) 일시적 2주택이 된 후 3년 이내 매도 등의 요건을 갖춰야 한다.


이 가운데 기존에 소유한 주택과 두 번째로 구매한 주택이 2018년 9ㆍ13 대책 이전에 조정대상지역에 있을 때는 3년 내 처분하면 되고, 해당 대책 이후일 경우는 2년 내 매도해야 한다. 2019년 12ㆍ16 대책 이후라면 1년 내로 기존 집을 처분하면서 동시에 1년 안에 새집으로 전입해야 비과세 혜택을 받을 수 있는 대상이 된다.


그러나 이 경우 집을 팔고 싶더라도 임대차보호법이 있기에 관련 조항을 잘 살펴봐야 한다. 세입자가 있을 경우 기간 내에 매도를 맞추지 못할 가능성이 크기 때문이다.



비과세 축소로 매물 나온다

내년 1월 1일부터는 1가구 1주택을 양도할 때 이전에 다주택을 보유한 기간을 모두 제외하고 최종적으로 1주택자가 된 날부터 2년이 지나야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 시행령도 시행된다. 한 가구가 A주택과 B주택을 모두 5년 전에 샀을 경우 원래는 A를 매각하고 B를 팔 때에도 양도세를 면제해줬지만, 개정 이후에는 A를 판 뒤 2년이 지나야만 B의 양도세도 면제되는 것이다.


1주택 비과세 요건의 변화에 따라 부동산 시장에서는 셈법이 복잡해졌다. 변화된 요건에 따라 절세 전략을 짜기 위해 모두 분주한 상황이다. 절세 전략으로 아예 기존 주택을 처분하려는 흐름도 늘고 있다. 이에 따라 올해 팔게 되면 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 매물들이 내년이 되기 전에 시장에 나올 가능성이 높다. 무주택자라면 이 시장을 주목해보자.


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