부동산이란 묘한 것이다. 정부가 주택 가격을 잡기 위해 대출 규제나 세금 강화를 통해 규제 정책을 쓰면 전세값이 오른다. 집을 사려는 사람들이 전세로 방향을 바꾸기 때문이다. 예를 들어 3억 원인 아파트의 전세금이 2억 5000만 원에 육박하는 일도 벌어진다. 이렇게 되면 갭(gap) 투자를 하려는 사람이 늘어난다.

갭투자란 전세를 끼고 집을 사는 것을 말한다. 상대적으로 적은 비용으로 부동산 자산을 확보하는 방식이다. 이 경우 구입한 부동산은 투자 대상이지 실수요나 실거주를 위한 게 아니다. 대부분의 갭투자는 적은 비용으로 부동산을 묶어뒀다가 일정 기간이 지나면 시세차익을 노리며 되파는 것을 목적으로 한다. 

갭투자 지역은?

갭투자는 시세차익을 노리는 투자이기 때문에 주로 과세를 피할 수 있는 9억 원 이하에 갭이 1억 원 이하의 아파트가 투자 대상이 된다. 투자 대상 지역은 주로 서울의 외곽이나 개발이 기대되는 낙후된 지역, 서울과 가까운 수도권 지역이 그 대상이다. 그 중에서도 도심지 외곽의 역세권이 각광받기 마련이다. 즉, 서울 중심지로 들어오는 데 전철로 1시간 정도 걸리는 곳이 좋은 투자처다.  

갭투자가 활발한 지역을 파악할 수 있는 방법으로는 지역별 전세가율을 확인하는 것이다. 지난 달 2월 KB국민은행에 따르면 전국의 아파트 평균 전세가율은 70% 정도다. 전세가율은 매매가격과 전세가격 사이의 비율로서 전세가율이 높으면 갭투자가 용이하다. 현재 서울에서 전세가율이 상대적으로 높은 곳은 중랑구, 중구, 강북구다. 

갭투자가 활발한 지역을 알 수 있는 또 다른 방법으로는 보증금승계 비율이 있다. 작년 기준 보증금승계 비율이 가장 높은 곳은 용산, 강남, 성동, 송파, 마포 순이었다. 서울 외 지역으로는 경기 과천, 성남분당, 대구 수성구, 세종시 등이 보증금승계 비율이 높았다.

갭투자 타이밍

일반적으로 전세수급 상황이 나빠지면 갭투자가 활발해진다. 전세수급 상황을 파악할 수 있는 지표로는 전세수급지수가 있다. 전세 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표로서 수치가 높을수록 전세 공급 부족을 나타낸다. 수요와 공급의 균형값은 100이다. 지난 달 2월 기준으로 지역별 전세수급지수는 서울 160.8, 경기 150.4, 인천 159.2로 조금씩 높아진 상황이다. 갭투자가 활발해질 수 있는 조건이다. 

갭투자, 누가 할까?

주택담보대출을 받아도 중심지에 아파트를 사기에는 자금이 부족한 무주택자들이 갭투자에 관심을 보인다. 주택 가격 상승에 대한 불안심리 때문에 우선 가능한 범위에서 주택을 잡아두기 위해 갭투자에 뛰어드는 경우도 많다. 그 외 주식이나 다른 금융 투자에 재미를 보지 못한 소자본, 중자본 투자자들이 갭투자를 주도한다. 

특히 정부가 지난해 말 부동산 대책을 내놓은 후 시가 9억 원 이상의 아파트에 대한 은행권 대출 제한, 2주택자의 전세 자금 대출 제한 등으로 인해 갭투자는 주로 소자본을 쥔 사람들에 의해 움직인다. 

최근에는 대학생 포함 2030세대들도 갭투자에 뛰어들고 있다. 주로 역세권에 위치한 소형 평수의 원룸과 오피스텔이 그 대상이다. 투자 여력이 없는 대학생들에게 있어 갭투자는 목돈을 모을 수 있는 가장 빠른 방법으로 선호된다. 부동산 투자 동아리나 갭투자를 위한 선후배 친목모임까지 활발하다.  

갭투자 위험성은?

갭투자의 가장 큰 위험성은 자금 유동성 문제다. 세입자가 전세를 빼면서 제때 빈자리를 채울 새 세입자가 없다면 낭패다. 전세보증금을 반환하지 못해 강제 경매로 넘어가는 건수가 많다. 

최근에는 전세금을 떼이는 세입자들이 많아져 근저당 설정 부동산을 기피한다. 소유주 입장에서는 주책담보대출을 받는 등 과거에 비해 부동산 활용도도 떨어질 수밖에 없다. 집이란 게 팔고 싶다고 팔 수 있는 게 아니다. 팔고 싶을 때 집값이 올라 있어 시세차익을 얻으리라는 보장도 없다.