[부동산・세무]부동산 경매 절차 익히기

2019-07-04

최근 수도권 주택 시장이 계속 상승하며 조금라도 합리적인 가격에 내집마련을 하고자 경매를 활용하는 사례가 늘어나고 있습니다. 예전에 경매라면 전문가들이 권리관계가 복잡한 부동산을 헐값에 매입하는 방식이라는 생각이 강했는데 최근들어 헐값은 아니더라도 시세보다 조금이나마 저렴하게 내집마련을 하고자 하는 수요가 늘어나며 경매가 실수요자들에 이르기 까지 점차 대중화 되고 있습니다.




이번 글에서는 점차 대중화 되고 있는 부동산 경매의 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다. 



1. 경매신청 및 경매개시 결정

채권자(돈을 빌려준 사람)가 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산 소재지 관할 법원에 경매신청을 하면 법원은 제출된 경매신청서와 첨부서류를 검토해 경매개시 결정을 내린다. 이 때 법원이 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁해 등기관이 기입등기를 하도록 한다.

해당 부동산등기부등본에 경매가 개시된다는 기록을 남기기 위함이다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달한다.


2. 배당요구의 종기 결정 및 공고

경매개시 결정이 내려진 후 법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정하고 있다. 배당요구 종기(마감일)까지 경매신청을 한 채권자 외에 다른 채권자들에게 필요한 서류를 제출하라는 통보를 하게 되고 경매개시 결정을 한 취지와 배당요구 종기를 법원경매정보 홈페이지 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고를 한다.


3. 매각준비

감정평가사에게 해당 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정한다.


4. 매각 및 매각결정기일 지정, 공고, 통지

실제 매각을 실행하는 날인 매각기일과 매각할 시각, 장소 등을 매각기일 14일 전에 법원게시판에 게시함과 동시에 일간신문에 공고한다. 법원경매정보 홈페이지 또는 각종 경매정보 사이트에서도 확인가능하다. 매각기일이 잡히면 법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지하여 불이익이 없도록 하고 있다.


5. 매각실시

기일입찰의 경우 집행관이 미리 지정된 매각기일과 장소에서 입찰을 실시해 입찰자 중 가장 높은 가격을 쓴 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다. 기간입찰의 경우에는 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수해 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉해 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정한다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않는다.


6. 매각결정

법원은 최고가매수신고인이 정해지면 통상 매각기일로부터 7일이내 매각허가 여부를 결정한다. 경매절차가 적법했지는 여부를 판단해 특별한 하자가 없다면 매각허가가 결정된다. 매각허가 결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인들이 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다.


7. 매각(낙찰)대금의 납부

매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금 지급기한을 정해 매수인에게 통지한다. 매수인은 지정된 지급기한 내에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다. 만약 매수인이 지정된 지급기한까지 대금을 모두 납부하지 않으면 차순위매수신고인의 허가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 경우에는 재매각을 실시한다.


8. 매수인 소유권이전 및 채권자 배당 실시

매수인이 매각대금을 모두 납부하면 부동산 소유권을 취득하게 된다. 또한 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환해 배당을 실시한다.


다만 경매는 절차만 배운다 하여 무작정 참여하다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 경매 리스크관리의 핵심은 권리분석이며, 낙찰 후 소멸되지 않고 낙찰자가 책임져야 하는 선순위 권리가 남아있다면,  잘못하면 시세보다 더 많은 비용이 들어가게 됩니다. 


그러므로 경매로 내집마련을 준비하고자 한다면, 입찰전 철저한 공부를 통한 정확한 권리분석 후 진행하셔야 하겠습니다.