LTV 규제비율로 달라지는 부동산 시장

정부의 부동산 규제정책으로 부동산 시장이 달라지고 있다. 그 중에서도 LTV(주택담보대출비율)의 조정에 따른 변화를 살펴보자.


현재 변화된 LTV 규제비율을 정리하면 다음과 같다. (1)투기지역 및 투기과열지구는 9억 원 이하 40%ㆍ9억 원 초과 20% (2)조정대상지역은 9억 원 이하 50%ㆍ9억 원 초과 30% (3) 비규제지역은 예전과 동일한 70% 수준이다.


여기서 ‘무주택, 처분조건부 1주택자’의 LTV 한도는 축소되지 않는다. 규제지역 LTV 규제비율은 규제지역 지정 및 변경 이후에 발생하는 신규 대출에만 적용된다. 



주담대 갈아타기

LTV 규제비율이 달라지면서 주택담보대출 갈아타기가 줄어들 전망이다. 일명 ‘주담대’라 불리는 주택담보대출 대환은 보다 싼 이자로 갈아타는 것을 말한다. 그러나 부동산규제지역에 따라 LTV가 40%~60%로 줄어들었다. 이 비율은 대환 시에도 적용되기 때문에 규제 전 70% 이상 주택담보대출을 받은 경우 주택 가격 상승분을 고려하더라도 한도가 부족하여 주담대 대환이 불가능하다.



비규제지역으로 눈 돌리는 수요

현재 비규제지역의 대출한도는 9억 원 이하의 아파트의 경우 LTV 70%, DTI(총부채상환비율) 60%로 투기과열지구의 LTV·DTI 40% 보다 상대적으로 높다. 수요가 비규제지역으로 쏠리는 것은 당연하다.


비규제지역의 건설사와 분양사는 이런 흐름을 타고 중도금 무이자 대출 혜택까지 제공하며 소비자를 끌어들이고 있다. 전체 분양가의 60%에 해당하는 중도금 이자를 계약자 대신 건설사가 부담하는 방식을 말한다. 실제로 지방의 중소도시 분양단지의 인기가 상승해 완판의 쾌거를 이루는 곳이 생겨나고 있다. 



LTV가 유리한 수익형 부동산 찾기

LTV 한도가 축소되자 지식산업센터가 유망한 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 지식산업센터는 벤처기업, IT산업, 스타트업 등 다양한 업종이 입점하는 단지다. 지식산업센터의 경우 개인도 LTV 대출이 70%까지 가능하다. 세제혜택 등 각종 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점도 큰 장점이다. 개인 사업자의 경우도 요건을 갖추기만 하면 5년 동안 취득세 50%, 재산세 37.5%가 감면된다. 다만 요즘 이런 장점들을 내세우며 공급이 늘어나고 있으니 충분한 수요가 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.


오피스텔 인기는 풍선효과?

LTV 한도 축소로 오피스텔도 반사이득을 얻고 있다. 오피스텔의 경우 주택이 아니어서 최대 70%의 담보대출을 받을 수 있다. 이에 따라 입지여건이 좋은 역세권 오피스텔을 중심으로 수요가 몰리고 있다. 3억 원 이하 오피스텔 거래가 가장 많지만 최근 들어 3억 원 초과~6억 원 이하 금액대의 거래 비중도 늘고 있으며 10억대의 거래도 등장했다고 한다. 오피스텔 수요자들은 초소형에서 중소형으로 면적을 넓혀가는 추세이다.


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