침체한 부동산, 위험한 갭투자

지금 부동산을 가지고 있는 사람은 불안할 수 있다. 코로나19 여파가 부동산을 소유한 사람에게 어떤 영향을 미칠지 짐작하기 어렵기 때문이다. 불황으로 세입자가 월세를 못내거나 장사가 안되어 세입자가 가게 문을 닫기 시작하면 건물주는 어떻게 될까? 대출을 받아 무리하게 집을 산 사람들은? 안개 속에 휩싸인 부동산 전망에 대해 알아보자.

투자 과열 지역 중심으로 하락세

우선, 부동산 시장의 바로미터라 할 수 있는 집값의 추세는 어찌 될까? 당분간 집값이 오르지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 코로나19로 인해 부동산 시장도 충격을 받고 있다. 사업체들이 자산을 매각해 현금을 확보하려 하듯이 개인들도 대출을 못 갚는 상황이 되면 부동산을 팔 수밖에 없다. 수요보다 공급이 많아지면 당분간 집값도 하락할 전망이다. 기준금리가 제로에 가까워진 상황이 집을 사기에 좋은 조건이 될 거라 생각하기 쉽지만, 신용경색이 심해지면 기준금리와 무관하게 주택담보대출과 관련된 가산금리(CD)는 올라갈 수 있다. 결론적으로 부동산 시장 또한 침체가 예상된다.

국토교통부는 113개월 동안 연속 상승세를 이어오던 전국 땅값이 올해 1분기에는 한 풀 꺾였다고 보고했다. 지금의 부동산 침체는 몇몇 과열 지역의 집값을 조정하고 있는 것으로 보인다. 특히 매매가와 전세가가 크게 올랐던 과천 아파트의 전세가가 3월 이후 뚝 떨어졌으며 매매가도 크게 하락한 것으로 한국감정원 조사 결과 드러났다. 그런데도 거래가 이뤄지지 않고 있다. 다른 지역까지 그 여파가 확대될지 예측하기 힘든 상황이다. 현재로서는 투자 과열 지역에 뛰어든, 소위 말하는 갭 투자자들의 불안이 커질 것이다.

진짜 위기는 상업용 부동산 위기

코로나19로 가장 타격을 받을 것으로 예상되는 분야는 주택보다 비주거용 부동산 시장이다. 경기불황으로 임차자가 어려움에 빠지면 부동산의 자산가치는 하락하고 향후 경매가 증가할 수 있다. 벌써 해외 상업용 부동산 시장은 증시보다 하락 폭이 더 큰 것으로 나타났다. 한국건설산업연구원 보고에 따르면, 소액으로도 부동산을 소유할 수 있는 간접투자 상품인 리츠 지수가 증시보다 하락 폭이 더 컸다. 일본의 경우는 올림픽 연기로 반 토막 수준으로까지 떨어지기도 했다.

이 위기가 언제까지 계속 될지 모르지만, 위기 후엔 거꾸로 부동산 가격이 급등할 가능성도 있다. 그래서 지금은 유동성이 풍부한 사람, 한마디로 현금이 많은 사람들에게는 싼값에 매물을 살 수 있는 기회가 될 수도 있다. 현재 무주택자라면 현금을 아꼈다가 집을 사는 것도 고려해 볼만하다. 반대로 부동산을 보유하고 있는 경우라면, 어떻게든 어려운 시기를 버텨야 할 것이다.

투자 고수들에 따르면, 지금은 유동성을 확보하면서 시장을 관망할 때라고 한다. 주식이든 부동산이든 진짜 바닥을 칠 때가 있고, 그때를 위해 현금을 확보하라는 것이다. 물론 언제가 바닥인지는 아무도 모른다. 투자의 적기는 IMF 때 만큼이나 어려운 때다. 물론 그런 상황이 도래해서는 안되겠지만 말이다.

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